솔직히 저는 부동산을 10년 운영하면서도 전월세 신고제가 처음 시행됐을 때 이게 이렇게까지 오래 이어질 줄 몰랐습니다. 2025년 6월 1일부터 드디어 과태료가 실제로 부과됩니다. 4년간의 계도기간이 끝났고, 이제 신고를 미루면 최대 30만 원의 과태료를 물어야 합니다. 지금도 “굳이 해야 하냐”고 묻는 분들이 있는데, 그 질문에 제 경험으로 직접 답해드리겠습니다.
신고대상, 막연하게 알고 있으면 손해입니다
일반적으로 전월세 계약을 하면 무조건 신고해야 한다고 알고 있는 분들이 많습니다. 그런데 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 신고 의무가 발생하는 조건이 생각보다 구체적으로 정해져 있어서, 조건을 정확히 모르면 신고를 안 해도 되는 경우에 괜히 발품을 팔거나, 반대로 해야 하는데 빠뜨리는 일이 생깁니다.
임대차 신고제(賃貸借 申告制)란 임대인과 임차인이 주택 임대차 계약을 체결한 뒤 30일 이내에 계약 내용을 관할 기관에 신고하도록 의무화한 제도입니다. 2021년 6월 1일 처음 시행됐지만 실제 과태료 부과는 2025년 6월 1일부터 시작됩니다. 신고 대상이 되는 금액 기준은 보증금 6천만 원 초과 또는 월차임(月借賃), 즉 매달 내는 임대료가 30만 원을 초과하는 계약입니다. 여기서 핵심은 “초과”라는 단어입니다. 보증금이 정확히 6천만 원이거나 월세가 정확히 30만 원이면 신고 의무가 없습니다. 6천만 1원부터, 월 30만 1원부터 해당됩니다.
지역 기준도 있습니다. 시(市) 단위 이상 지역은 원칙적으로 신고 대상에 포함되고, 군(郡) 단위 지역은 기본적으로 면제입니다. 다만 경기도 일부 군 지역처럼 예외적으로 포함되는 곳도 있으니 거주 지역을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
갱신 계약에 대한 질문도 현장에서 많이 받았습니다. 2025년 6월 1일 이후 갱신되는 계약도 원칙적으로 신고 대상입니다. 다만 두 가지 예외가 있습니다.
- 묵시적 갱신(默示的 更新): 임대차 종료 6개월 전에서 2개월 전 사이에 임대인과 임차인 어느 쪽도 계약 종료 의사를 통보하지 않아 자동으로 갱신된 경우. 쉽게 말해 계약서를 새로 쓰지 않고 조건 그대로 자동 연장된 경우에는 신고 의무가 없습니다.
- 임대료 변경 없는 갱신: 은행 대출 등의 이유로 계약서를 다시 쓰더라도 보증금과 월세 조건이 기존과 동일한 경우에는 신고를 생략할 수 있습니다.
또 하나, 계약 시점 기준도 중요합니다. 2025년 6월 1일 이전에 계약서에 서명이 완료됐다면 잔금 납부나 입주일이 6월 1일 이후라도 과태료 부과 대상이 아닙니다. 계약서 작성 날짜를 기준으로 판단합니다.
과태료, 실제로 얼마나 나올까요?
부동산을 운영하면서 임대인 손님들에게 전월세 신고를 권하면 돌아오는 반응은 대부분 비슷했습니다. “안 하면 어떻게 되냐”, “얼마 나오냐”, 그리고 “세금 걷으려는 거 아니냐”는 말이었습니다. 그 중 마지막 질문이 제일 예민한 부분이었는데, 저도 솔직히 완전히 다르다고 말하기가 어렵습니다.
과태료(過怠料)란 행정법상 의무를 위반한 사람에게 부과하는 금전적 제재를 뜻합니다. 형사 처벌이 아니라 행정 제재의 성격입니다. 전월세 신고제에서는 지연 신고와 거짓 신고 두 가지 경우에 과태료가 부과됩니다. 거짓 신고는 보증금이나 월세 금액을 허위로 신고한 경우로, 이때는 금액이나 기간에 상관없이 100만 원이 부과됩니다. 지연 신고는 30일 기한을 넘긴 경우인데, 지연 기간과 계약 금액에 따라 최소 2만 원에서 최대 30만 원 사이에서 부과됩니다. 원래 최대 100만 원이었던 과태료를 정부가 서민 부담을 고려해 대폭 낮춘 결과입니다.
국토교통부에 따르면(출처: 국토교통부) 전월세 신고율은 2021년 82.2%에서 2024년 95.8%까지 올랐습니다. 이 수치를 근거로 이제는 제도가 충분히 정착됐다고 판단해 과태료 부과를 시작한다는 입장입니다.
임대 소득 과세 문제도 빼놓을 수 없습니다. 임대 소득세(賃貸 所得稅)란 주택을 임대하여 발생한 수입에 대해 부과하는 세금입니다. 국토교통부는 현재 임대차 신고 정보가 과세 자료로 활용되지 않는다고 밝히고 있습니다. 그런데 저도 10년 동안 부동산을 운영하면서 지켜본 결과, 이건 “현재는”이라는 단서가 붙어있는 말입니다. 음지에 있던 임대 소득을 양지로 끌어올리려는 방향성은 분명히 있고, 다주택자를 범죄자 취급하듯 하던 시기의 정책 기조를 생각하면 순수하게 임차인 보호만을 위한 제도라고 보기는 어렵습니다. 물론 이건 제 개인적인 시각입니다.
확정일자, 따로 받으러 가지 않아도 됩니다.
현장에서 가장 많이 생기는 혼선 중 하나가 확정일자와 전입 신고를 전월세 신고와 구분하지 못하는 경우입니다. 제가 직접 경험해봤는데, 실제로 신고를 마치고 나면 이 세 가지가 어떻게 연결되는지 처음에는 좀 헷갈립니다.
확정일자(確定日字)란 임대차 계약서에 법적으로 날짜가 확인되었음을 공증하는 것으로, 임차인이 전세금을 보호받기 위해 반드시 받아야 하는 절차입니다. 예전에는 주민센터에 따로 신청해야 했습니다. 그런데 지금은 주택 임대차 신고를 완료하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 저도 2년 전에 전전세로 이사를 가면서 직접 신고해봤는데, 신고 완료 후 확정일자가 자동으로 찍혀 있는 것을 확인했습니다. 따로 창구를 찾아갈 필요가 없어서 생각보다 간편했습니다.
다만 전입 신고(轉入 申告)는 별개입니다. 전입 신고란 새 거주지로 주민등록을 이전하는 절차로, 임대차 신고와는 목적이 전혀 다릅니다. 임대차 신고를 해도 전입 신고는 반드시 따로 해야 합니다. 이걸 헷갈려서 전입 신고를 빠뜨리는 경우가 실제로 있었습니다. 전입 신고를 해야 임차인으로서의 대항력(對抗力), 즉 집이 경매 등으로 넘어가도 임차인이 자신의 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 법적 효력이 생기기 때문에 반드시 챙겨야 합니다.
신고 방법은 세 가지입니다. 주민센터나 행정복지센터에 직접 방문하거나, 부동산 거래 관리 시스템(출처: 부동산거래관리시스템)을 통해 PC 또는 모바일로 24시간 온라인 신고가 가능합니다. 공인중개사를 통한 대행도 되지만, 이 경우 위임장이 필요하고 절차가 복잡해집니다. 제가 부동산을 운영할 때는 임차인에게 이사 당일 주민센터에 들러 전입 신고와 임대차 신고를 한꺼번에 처리하도록 권했습니다. 어차피 이사 온 동네를 둘러볼 겸 주민센터를 방문하는 것이라 거부하시는 분이 없었습니다. 반면 임대인 중에는 공인중개사더러 대신 해달라고 하시는 분도 있었는데, 복잡하다고 설명하면 결국 임차인에게 넘기시더군요.
마무리
정리하면, 2025년 6월 1일 이후에 보증금 6천만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 계약을 체결했다면 30일 안에 신고해야 합니다. 놓쳤다면 최대 30만 원의 과태료가 나오니 지금 바로 확인하시는 것이 낫습니다. 전월세 신고를 하면 확정일자는 자동으로 해결되지만, 전입 신고는 반드시 별도로 챙기셔야 합니다. 이 글은 10년간 부동산을 운영한 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 법률 또는 세무 전문가의 조언을 대체하지 않습니다. 구체적인 상황은 관할 주민센터나 전문가에게 확인하시길 권합니다.
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참고: https://www.youtube.com/watch?v=XAm3ihmMZaM
